Wissenswertes

 

 

Abrechnungsfristen:

Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkosten eines Abrechnungszeitraumes innerhalb von 12 Monaten des Folgejahres mit seinen Mietern abzurechnen. Überschreitet der Vermieter die Abrechnungsfrist, sind die Mieter nicht verpflichtet, Nachzahlungen zu leisten auch dann nicht, wenn die Abrechnungen inhaltlich richtig sind.
Ergibt sich jedoch aus der Abrechnung ein Guthaben zu Gunsten der Mieter, ist der Vermieter verpflichtet, auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist das bestehende Guthaben an die Mieter auszuzahlen.

 

 

Umlage der Nutzerwechselkosten:

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2007 (VIII ZR 19/07) entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handelt, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

 

  

 


Grillsaison: Bald geht's wieder los – so vermeiden Vermieter Ärger     *

 

Grillen ist bei schönem Wetter sehr beliebt – aber der Rauch und der Geruch sind nicht jedermanns Sache.

Des einen Freud' ist des anderen Leid. Auf Balkonen, Terrassen und in Hinterhöfen und Gärten darf üblicherweise gegrillt werden und Nachbarn haben dies hinzunehmen.

Allerdings können Sie als Vermieter in Ihren Mietverträgen und in einer Hausordnung Einzelheiten regeln und für die Grillfeste Ihrer Mieter Vorgaben festlegen. Ein Mieter der mietvertragliche Regelungen missachtet, riskiert eine Abmahnung und bei wiederholten Verstößen eine Kündigung.

Orientierungshilfe bieten einige Gerichtsurteile. Einzelne Gerichte gestatten Grillen beispielsweise nur zu bestimmten Tageszeiten und machen den Grillfreunden zur Auflage, einen Grillabend in der Nachbarschaft anzukündigen.

Nach Ansicht einiger Gerichte darf höchstens ein- bis zweimal im Monat oder insgesamt dreimal im Jahr gegrillt werden. Manche Gerichte empfehlen mittlerweile auch den Einsatz von Elektrogrills statt der Verwendung von Holzkohle.

Denn: Beeinträchtigungen von Nachbarn durch Ruß oder Rauch stellen einen Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz dar und können als Ordnungswidrigkeit durch die zuständige Behörde mit einer Geldbuße belegt werden.

Fazit: Es darf also immer dann nicht gegrillt werden, wenn die Gefahr besteht, dass Rauch in Nachbarwohnungen zieht.

 

 

 


Betriebskostenabrechnung: Mieter darf die Einzelverbrauchsdaten einsehen

 

dies entschied das Landgericht in Berlin im Oktober 2013. Mieter haben grundsätzlich Anspruch auf die Einzelverbrauchsdaten, damit sie prüfen können, ob die Berechnung der Betriebskostenabrechnung richtig vorgenommen wurde und der Gesamtverbrauch verhältnismäßig ist.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für ein Vorjahr verklagt. Der Mieter beglich die geltend gemachte Forderung zunächst nicht, sondern verlangte hinsichtlich der Heiz- und Wasserabrechnung Einsicht in die Verbrauchsdaten aller Bewohner der Immobilie. Der Vermieter berief sich auf Datenschutz und verweigerte dem Mieter die Einsicht.

Das zuständige Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Ein Mieter kann eine Betriebskostenabrechnung nur dann überprüfen, wenn ihm die Verbrauchsdaten aller Bewohner der Immobilie vorliegen.

Denn nur dann kann ein Mieter berechnen, ob die gegen ihn geltend gemachten Kosten auch gerechtfertigt sind. Und nur dann kann ein Mieter einschätzen, ob die Berechnung der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter richtig vorgenommen wurde und der Gesamtverbrauch verhältnismäßig ist. Ein Vermieter kann sich deshalb nicht auf Datenschutz berufen.

Ein Mieter ist deshalb berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage der angeforderten Verbrauchsdaten durch den Vermieter geltend zu machen. Das Zurückbehaltungsrecht kann ein Mieter hinsichtlich der Nachforderung und der von ihm zu leistenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geltend machen (LG Berlin, Urteil v. 17.10.13, Az. 67 S 164/13).

 

 

 

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift
Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

 

 

 

 

Betriebskosten 2014: Endlich Klarheit bei der Berücksichtigung von  * Mietminderungen

 

seit einem Grundsatzurteil des BGH aus dem Jahre 2005 gilt, dass sich eine berechtigte Mietminderung auch auf die Betriebskosten erstreckt (Urteil v. 06.04.05, Az. XII ZR 225/03). Das bedeutet, dass Sie die Mietminderung
auch in Ihrer Betriebskostenabrechnung berücksichtigen müssen.

Lange Zeit bestand Unsicherheit darüber, wie diese Berücksichtigung konkret auszusehen hat. Endlich – 6 Jahre später – haben die BGH-Richter nun in einem weiteren Urteil erklärt, wie geminderte Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen sind (BGH, Urteil v. 13.04.11, Az. VIII ZR 223/10).

Danach gilt: Grundlage für die Berechnung ist die Jahresnettomiete zuzüglich der tatsächlich ermittelten Betriebskosten. In einem zweiten Schritt sind dann die gerechtfertigten Minderungsbeträge abzuziehen.

Wie Sie berechtigte Mietminderungen korrekt in Ihrer Betriebskostenabrechnung berücksichtigen, zeigt Ihnen aktuell eine Beispielrechnung im Betriebskosten-2014-Paket des „Immobilien-Beraters“. Erfahren Sie darin auch, welche häufigen Fehler Sie bei der korrekten Berücksichtigung der Mietminderungen unbedingt vermeiden sollten.

 

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Tobias Mahlstedt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht,
Chefredakteur von „Der Immobilien-Berater“